房地产市场2026（英译中）

报告聚焦波兰克拉科夫 2025 年商业地产核心数据与 2026 年趋势，这座兼具文化遗产与创新经济的城市，凭借人才、交通与产业优势，成为波兰华沙外最具活力的区域地产市场，办公、零售、仓储、酒店及居住板块均呈现稳健发展态势。

克拉科夫城市基本面优势突出，拥有 17 所高校、超 13 万学生，IT 与商务服务（BSS）产业集聚，2025 年机场客流量达 1320 万人次，绿色配套与交通网络完善，为地产市场提供坚实支撑。

办公市场表现亮眼，总存量 184 万平方米，为波兰第二大办公市场。2025 年租赁面积达 26.95 万平方米创历史新高，IT 与 BSS 行业为核心租户，分别占比 26%、15%。全年新增供应仅 1.2 万平方米，为二十年最低，空置率降至 18.4%，预计短期持续下行。甲级写字楼租金 14-18 欧元 / 平方米 / 月，85% 租赁交易集中于绿色认证建筑，ESG 标准成租户核心考量，南部办公区为核心商务区。

零售市场基本面稳健，大都市区现代零售库存约 65.8 万平方米，2025 年空置率仅 2.6%，低于波兰八大都会区平均水平。优质商铺租金 35-85 欧元 / 平方米 / 月，受消费增长与低失业率推动，购物中心客流与租户流转率上升，市场以 Bonarka City Center 等大型项目为主导，新增供应有限，租金呈上升趋势。

展开剩余73%

仓储市场规模较小但稳定性强，总存量超 120 万平方米，占波兰物流市场 3.2%。2025 年租赁面积超 15 万平方米，新增供应仅 4.2 万平方米，空置率 2.8%，为全国最低水平之一。受土地稀缺与建设成本影响，租金 4-6 欧元 / 平方米 / 月，维持高位稳定，在建项目仅 8000 平方米，供应持续收紧。

酒店市场依托旅游与商务需求领跑波兰，2025 年 1-9 月酒店过夜量近 410 万次，同比增长 8%，平均入住率超 74%。全市拥有 196 家酒店、1.43 万间客房，四星级占比 43%，为波兰五星级酒店最多的城市。年内新增 3 家高端酒店，在建项目均为四星及五星标准，Nobu、Le Méridien 等国际品牌即将落地。

居住板块需求旺盛，BTR（租赁住宅）总存量 4900 套，占全国 18.5%，2027 年预计增至 6900 套；私人学生公寓（PBSA）床位近 5200 张，为全国最大市场，入住率超 95%，租金持续上涨，供不应求格局显著。

投资市场方面，2025 年波兰地产总投资 45 亿欧元，克拉科夫投资额 1.52 亿欧元，办公楼占比近 80%，为区域核心投资目的地。办公、工业物流、零售为投资主力板块，国内与国际资本活跃度提升，2026 年市场预计企稳并进入扩张阶段，办公与居住领域投资潜力突出。

克拉科夫地产市场需求强劲、供应可控、租金稳定，依托产业与人才优势，2026 年各板块仍将保持良性发展，是波兰区域地产市场的核心标杆。

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发布于：广东省

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